Propiedad Horizontal
Conflictos entre propietarios o con administración
La Ley 284/2022 ordena tres vías de resolución de conflictos: la administrativa ante la Dirección de PH del MIVIOT (Art. 108), la jurisdiccional ante los jueces de paz para cobro y los juzgados especializados en PH de creación progresiva (Art. 109), y el arbitraje cuando el Reglamento lo prevé (Art. 110). La Dirección de PH puede sancionar con multas de B/. 500 a B/. 5,000.
- La Dirección de PH del MIVIOT (Art. 108) tiene 13 funciones y puede imponer multas de B/. 500 a B/. 5,000. Es vía administrativa previa útil en muchos casos.
- Los jueces de paz conocen del cobro de cuotas por proceso ejecutivo de menor cuantía con secuestro sin caución (Art. 109).
- Los juzgados especializados en PH son de creación progresiva; mientras tanto, la competencia recae en la jurisdicción civil ordinaria.
- El arbitraje sólo procede si el Reglamento de Copropiedad lo prevé (Art. 110) — revisamos la cláusula antes de litigar.
- El Nuevo CPC (Ley 402/2023, vigente 11 oct 2025) exige MARC (mediación) previo a sentencia y trae audiencia pública oral.
- Los miembros de la Junta Directiva y el administrador gozan de inmunidad por los actos realizados en cumplimiento de mandato de la Asamblea (Arts. 83 y 96).
- Las sanciones internas de la PH deben respetar el debido proceso y estar previstas en el Reglamento y en la Ley 284/2022.
Es para usted si...
- Propietario con queja contra vecino (ruidos, uso indebido de bienes comunes).
- Propietario con queja contra la administración o la Junta Directiva.
- Junta Directiva con propietario problemático o sancionado.
- Casos con sanciones cuestionadas ante la Dirección de PH del MIVIOT.
- Situaciones con administrador sin perfil legal exigido por la Ley 284/2022.
Requisitos
- Reglamento de Copropiedad vigente (con o sin cláusula arbitral).
- Documentación del conflicto (fotos, actas, comunicaciones, reportes de seguridad).
- Actas de asambleas y de Junta Directiva relevantes.
- Facturas o cargos disputados.
- Resoluciones administrativas o sanciones si ya intervino la Dirección de PH.
Plazos
- Trámite
- Vía administrativa MIVIOT: variable según carga de la Dirección de PH. Vía judicial: depende de si es juez de paz o juzgado especializado. Arbitraje: según reglas del centro.
Costos y honorarios
Honorarios profesionales
Los honorarios se cotizan según complejidad. Retainer mensual disponible para administraciones y juntas directivas. Aplicamos el Acuerdo CNA 609-A/2021.
Determinados según el Acuerdo CNA 609-A/2021 del Colegio Nacional de Abogados. Le enviamos propuesta escrita con precio cerrado antes de iniciar el trámite.
Base legal
Decreto principal: Ley 284 de 14 de febrero de 2022 — Arts. 108-110 (Dirección de PH del MIVIOT, jueces de paz, juzgados especializados y arbitraje). Complementa: Ley 402/2023 (Nuevo CPC) y Ley 131/2013 (arbitraje comercial).
- Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Arts. 83 y 96 (inmunidad JD y administrador), 108 (Dirección PH del MIVIOT), 109 (jueces de paz y juzgados especializados), 110 (arbitraje).
- Ley 402 de 9 de octubre de 2023 (Nuevo CPC), vigente 11 de octubre de 2025 — MARC previo, audiencia pública y oralidad.
- Ley 131 de 2013 — arbitraje comercial (aplicable cuando el Reglamento incluye cláusula arbitral).
Notas de la Firma Ver comentarios según nuestra experiencia
Bajo la Ley 284/2022 existen tres foros posibles: MIVIOT (administrativo), jueces de paz o juzgado civil (judicial) y arbitraje (si el Reglamento lo pactó). La elección estratégica del foro cambia tiempos, costos y probabilidad de acuerdo. Con el Nuevo CPC vigente, la mediación previa deja de ser opción y pasa a ser condición.
Servicios DTR
Analizamos el foro adecuado, gestionamos la queja ante la Dirección de PH del MIVIOT, representamos en jueces de paz y juzgados civiles, activamos cláusulas arbitrales cuando existen y llevamos la mediación obligatoria del Nuevo CPC.