Residencia por inversión inmobiliaria
Es la vía más común para el extranjero que compra un bien inmueble en Panamá por USD 300,000 o más, o que invierte esa suma en finca rústica. Otorga residencia provisional por 2 años, renovable, con posibilidad de convertir en permanente.
- El monto mínimo de USD 300,000 es histórico (Decreto 722/2020); decretos anteriores permitían montos menores pero fueron derogados. Verificá con nosotros el decreto vigente al momento de iniciar el trámite.
- La inversión debe ser en un solo bien inmueble o finca, no en varios que sumen USD 300,000. La ley exige una sola operación inscribible en el Registro Público.
- Si la propiedad se financia con hipoteca, el capital propio a evaluar es el monto de la inversión menos el saldo del préstamo. Por ejemplo, un inmueble de USD 350,000 con hipoteca de USD 100,000 resulta en capital propio de USD 250,000 — por debajo del mínimo, no califica.
- El inmueble debe estar libre de gravámenes al momento de la solicitud, o el gravamen debe estar inscrito y la hipoteca de un banco regulado en Panamá. No se aceptan embargos, servidumbres no declaradas ni litigios pendientes sobre la propiedad.
- La conversión a residencia permanente requiere 5 años de residencia provisional continua y cumplimiento tributario demostrable. No es automática.
- Esta vía NO otorga permiso de trabajo. Si el cliente quiere trabajar en Panamá, debe tramitar adicionalmente el permiso MITRADEL correspondiente a su actividad.
Es para usted si...
- Extranjero que compra un bien inmueble nuevo o usado por un mínimo de USD 300,000
- Extranjero que invierte en finca rústica por el mismo monto mínimo
- Persona natural, individual o con su familia inmediata (cónyuge e hijos menores)
- Comprador con financiamiento hipotecario (se acepta, pero el monto del préstamo reduce el capital propio a evaluar)
Requisitos para persona natural
- Pasaporte vigente, con al menos 6 meses de validez
- Edad mínima 18 años
- No tener antecedentes penales en Panamá ni en país de origen
- Certificado de antecedentes penales apostillado del país de origen, no mayor a 6 meses
- Certificado médico expedido en Panamá
- Solvencia económica propia o a través de la inversión misma
- 4 fotos tamaño carné, formato SNM
- Poder especial a favor del abogado que tramita
Requisitos para empresa
- No aplica: la inversión es personal, no corporativa. Si la propiedad se compra a través de una sociedad, se debe acreditar la composición accionaria del comprador final.
Documentos que necesita
- Pasaporte del solicitante (original + copia certificada)
- Certificación del Registro Público de Panamá de la compraventa inscrita
- Paz y Salvo de la Dirección General de Ingresos (DGI) por el inmueble
- Paz y Salvo municipal por el inmueble
- Avalúo catastral o peritaje del inmueble (que acredite el valor mínimo de USD 300,000)
- Contrato de compraventa protocolizado ante Notaría
Plazos
- Trámite
- 3 a 6 meses en el Servicio Nacional de Migración (SNM), desde la presentación completa del expediente
- Vigencia
- Residencia provisional por 2 años, prorrogable
- Renovación
- Renovable por períodos iguales mientras se mantenga la inversión y el cumplimiento tributario
Costos y honorarios
Costos directos oficiales
Tasa SNM B/.250 por la residencia + B/.50 por carné + costos notariales y registrales de la compraventa del inmueble (variables según valor y municipio)
Honorarios profesionales
Honorarios según el Acuerdo CNA 609-A/2021. La inversión mínima legal es USD 300,000 pero los honorarios del abogado son sobre el trabajo, no sobre el monto de la inversión. Cotizamos por escrito antes de arrancar.
Determinados según el Acuerdo CNA 609-A/2021 del Colegio Nacional de Abogados. Le enviamos propuesta escrita con precio cerrado antes de iniciar el trámite.
Base legal
Decreto principal: Decreto Ejecutivo 722 de 17 de septiembre de 2020 (requisitos de inversión para residencia)
- Decreto Ley 3 de 22 de febrero de 2008, arts. 17-19 (residencia por razones de inversión)
- Decreto Ejecutivo 320 de 2008, arts. 38-42 (reglamento de residencia por inversión)
- Decreto Ejecutivo 722 de 17 de septiembre de 2020 (requisitos de inversión inmobiliaria)
- Ley 7 de 1990, Código Fiscal (régimen tributario del inmueble)
Notas de la Firma Ver comentarios según nuestra experiencia
La residencia por inversión inmobiliaria es la vía más popular entre
clientes que buscan un segundo hogar o una inversión patrimonial en
Panamá. En DTR Abogados recomendamos combinar este trámite con una
revisión preventiva de la propiedad (due diligence inmobiliario) para
evitar que el cliente compre un bien con gravámenes ocultos o litigios
pendientes que comprometan la solicitud migratoria.
El Decreto Ejecutivo 722 de 2020 derogó el régimen anterior (que
permitía inversiones desde USD 80,000 con plazos más cortos). Si ves
referencias en internet a montos menores, son del régimen derogado
y no aplican.
Estrategia para conversión a permanente: en la práctica, la mayoría
de nuestros clientes opta por mantener la residencia provisional durante
los 5 años requeridos y luego solicita la permanente, en vez de pedir
la permanente desde el inicio. La razón es fiscal: la permanente
puede generar obligaciones tributarias en Panamá que la provisional
no genera. Te asesoramos caso por caso.
Casos donde NO recomendamos esta vía:
- Si el cliente quiere trabajar formalmente en Panamá (debe ir a
permiso MITRADEL).
- Si el cliente no tiene la inversión completa aún (hay régimen de
promesa de inversión, pero es más complejo y menos seguro).
- Si el cliente tiene antecedentes penales o migratorios en Panamá
(considerar regularización primero, ver grupo 5).
Inmuebles comerciales vs. residenciales: el Decreto 722/2020 no
distingue, pero en la práctica el SNM prefiere inmuebles residenciales
o mixtos. Los comerciales puros (oficinas, locales) son evaluados con
mayor rigor.